Hogyan használják a CES Loans a DSCR-t befektetési ingatlanok finanszírozására?

Ingatlanbefektetők számára a zártvégű második hitel (CES) egyedülálló módot kínál a nem saját tulajdonú ingatlanok finanszírozására anélkül, hogy a személyes jövedelemre támaszkodnának. Az adósságszolgálati fedezeti mutató (DSCR) a jogosultsághoz ezek az ingatlanjövedelem-alapú hitelek a bérleti díjakból származó pénzforgalomra összpontosítanak, így ideálisak a portfóliók méretezésére. Vizsgáljuk meg, hogyan működnek a CES-hitelek a pénzforgalom-alapú hitelezésben, és miért hoznak forradalmi változást.

A CES-hitel egy fix kamatozású második jelzáloghitel, amely nem teszi lehetővé további lehívható hitelek felvételét, és gyakran az elsődleges hitel mellett alkalmazzák nem saját tulajdonú ingatlanokhoz kötött hitelek esetén. A hagyományos második jelzáloghitelekkel ellentétben, amelyekhez személyes jövedelemigazolás szükséges lehet, a befektetési ingatlanokhoz nyújtott zártvégű második hitel a DSCR-t használja a jogosultság felmérésére. Az adósságszolgálati fedezeti mutató (DSCR) az ingatlan éves bérleti díjbevételét méri az adósságkötelezettségeivel szemben, beleértve mind az első, mind a második jelzáloghitel-törlesztőrészleteket (tőke, kamat, adók, biztosítás és lakóközösségi díjak). Az 1,0 vagy annál magasabb DSCR azt jelzi, hogy az ingatlan jövedelme fedezi az adósságait, a hitelezők jellemzően az 1,25-ös mutatót részesítik előnyben a cash flow-alapú hitelezés esetén.

Ez a személyi jövedelem igazolás nélküli megközelítés jelentős előny. A befektetőknek nincs szükségük W-2-es nyomtatványokra vagy adóbevallásokra; ehelyett a hitelezők felmérik az ingatlan bérbeadási potenciálját, így a CES-hitelek elérhetőek a bonyolult pénzügyi helyzetűek számára is. Külföldi állampolgárok számára is elérhetők, lehetővé téve a nemzetközi befektetők számára, hogy helyi jövedelemnyilvántartás nélkül is amerikai ingatlanokhoz jussanak. Például egy külföldi állampolgár CES-hitelt vehet fel egy havi 4000 dolláros bevételt hozó bérleményre 1,3-as DSCR-rel, megkerülve a személyi jövedelemre vonatkozó korlátokat.

A „piggyback ok” struktúrák növelik a rugalmasságot. A zártvégű második kölcsön fedezheti az önerőt vagy a felújítást, az első jelzáloghitellel párosítva pedig csökkenthetők a kezdeti költségek. Képzeljen el egy befektetőt, aki egy 500 000 dolláros bérbeadásra szánt ingatlant céloz meg: az első jelzáloghitel a 75%-ot (375 000 dollárt) fedezi, a fennmaradó 20%-ot (100 000 dollárt) pedig egy CES-hitel finanszírozza, így mindössze 5% önerő marad. Ez a rész...Tartaléklikviditást biztosít további befektetésekhez.

A DSCR-alapú CES-hiteleknek azonban vannak fenntartásai. A második jelzáloghitelek kamatlábai gyakran magasabbak, és a kombinált hitelfedezeti (CLTV) arány akár 75-85%-ot is elérhet. Az üresen álló ingatlanok vagy a piaci változások is befolyásolhatják az ingatlanjövedelem-alapú hiteleket, ezért a befektetőknek erős bérleti keresletet kell biztosítaniuk. Ezen tényezők ellenére a nem saját tulajdonú ingatlanokra szánt hitelek, mint például a CES-hitelek, páratlan lehetőségeket kínálnak a portfólió növekedésére, különösen a személyi jövedelem igazolásának hiánya és a külföldi állampolgárok által kínált lehetőségek miatt, amelyek elősegítik az elérhetőséget.