A LIBOR, amely egykor a pénzügyi piacok legfontosabb száma volt, 2023 júniusa után eltűnik a történelemből, és a továbbiakban nem fogják használni a hitelek árazására.

2022-től kezdődően számos jelzáloghitelező változó kamatozású hitele egy indexhez – a SOFR-hez – van kötve.

Hogyan befolyásolja a SOFR a változó hitelkamatlábakat? Miért érdemes a SOFR-t használni a LIBOR helyett?

Ebben a cikkben elmagyarázzuk, hogy pontosan mi is az SOFR, és melyek a főbb szempontok a változó kamatlábak kiszámításakor.

 

Változó kamatozású jelzáloghitelek (ARM)

A jelenlegi magas kamatlábak miatt sokan választják a változó kamatozású hiteleket, más néven az ARM-eket (Adjustable-Rate Mortgages).

A „változó” kifejezés azt jelenti, hogy a kamatláb a kölcsön visszafizetésének évei alatt változik: Az első néhány évre fix kamatlábban állapodnak meg, míg a fennmaradó évekre vonatkozó kamatlábat rendszeres időközönként (általában félévente vagy évente) kiigazítják.

Például az 5/1 ARM azt jelenti, hogy a kamatláb a visszafizetés első 5 évében rögzített, majd ezt követően évente változik.

A lebegő kamatozású szakasz alatt azonban a kamatláb-kiigazítás is korlátozott (caps), pl. az 5/1 ARM után általában a háromjegyű 2/1/5 szám áll.

·A 2-es szám a kamatkorrekció kezdeti felső határát jelöli (kezdeti kiigazítási felső határ). Ha az első 5 évben a kezdeti kamatláb 6%, akkor a hatodik évben a felső határ nem haladhatja meg a 6% + 2% = 8%-ot.

·Az 1-es szám az egyes kamatláb-kiigazítások felső határát jelenti, kivéve az elsőt (a későbbi kiigazítások felső határa), azaz a 7. évben kezdődően minden kamatláb-kiigazításra legfeljebb 1%.

·Az 5-ös szám a kamatláb-módosítások felső határára utal a hitel teljes futamideje alatt (élettartam-módosítási korlát), azaz a kamatláb 30 év alatt nem haladhatja meg a 6% + 5% = 11%-ot.

Mivel az ARM számításai bonyolultak, az ARM-mel nem ismerkedő hitelfelvevők gyakran bajba kerülhetnek! Ezért nagyon fontos, hogy a hitelfelvevők megértsék, hogyan kell kiszámítani a változó kamatlábat.

 

Melyek a SOFR főbb szempontjai a változó kamatláb kiszámításakor?

Egy 5/1-es ARM kamatozású lekötött betét esetében az első 5 évben érvényes fix kamatlábat induló kamatlábnak nevezzük, a 6. évben kezdődő kamatláb pedig a teljesen indexált kamatláb, amelyet az index + a marzs összegével számítanak ki, ahol a marzs fix, az index pedig általában a 30 napos átlagos SOFR.

3%-os kamatmarzs és a jelenlegi 30 napos átlagos SOFR 4,06% mellett a 6. évben a kamatláb 7,06% lenne.

Pontosan mi is ez a SOFR index? Kezdjük azzal, hogyan is jönnek létre a változó kamatozású hitelek.

Az 1960-as évek Londonjában, amikor az infláció az egekbe szökött, egyetlen bank sem volt hajlandó fix kamatozású hosszú lejáratú hiteleket nyújtani, mivel a növekvő infláció közepette voltak, és jelentős felfelé irányuló kockázattal járt a kamatlábak tekintetében.

A probléma megoldására a bankok változó kamatozású hiteleket (ARM) hoztak létre.

Minden egyes újraindítási napon az egyes szindikátus tagjai összesítik a vonatkozó hitelfelvételi költségeiket az újraindítási kamatláb referenciaértékeként, és a felszámított kamatlábat a források költségének megfelelően módosítják.

Ennek az újraindított kamatlábnak a referenciaértéke a LIBOR (londoni bankközi ajánlati kamatláb), amiről gyakran hallani – az az index, amelyet a múltban ismételten használtak a változó kamatlábak kiszámításakor.

2008-ig, a pénzügyi válság idején, egyes bankok vonakodtak magasabb hitelkamatokat jegyezni saját finanszírozási válságuk leplezésére.

Ez feltárta a LIBOR főbb gyengeségeit: a LIBOR-t széles körben kritizálták amiatt, hogy nincs valódi tranzakciós alapja, és könnyen manipulálható. Azóta a bankok közötti hitelfelvétel iránti kereslet meredeken csökkent.

A LIBOR eltűnésének kockázatára reagálva a Federal Reserve 2014-ben megalapította az Alternatív Referencia Kamatláb Bizottságot (ARRC), hogy új referencia-kamatlábat találjon a LIBOR helyett.

Három évnyi munka után az ARRC 2017 júniusában hivatalosan is a Secured Overnight Financing Rate (SOFR) kamatlábat választotta helyettesítő kamatlábnak.

Mivel a SOFR az államkötvényekkel fedezett repópiac egynapos kamatlábán alapul, szinte nincs hitelkockázat; és a tranzakciós ár alapján számítják ki, ami megnehezíti a manipulációt; ráadásul a SOFR a pénzpiacon a leggyakrabban kereskedett típus, amely a legjobban tükrözi a finanszírozási piac kamatlábainak szintjét.

Ezért 2022-től kezdődően a SOFR-t fogják standardként használni a legtöbb változó kamatozású hitel árazásához.

 

Milyen előnyei vannak a változó kamatozású jelzáloghitelnek?

A Federal Reserve jelenleg kamatemelési ciklusban van, és a 30 éves fix jelzálogkamatlábak magasak.

Ha azonban az infláció jelentősen csökken, a Federal Reserve kamatcsökkentési ciklusba lép, és a jelzálogkamatlábak visszatérnek a normális szintre.

Ha a piaci kamatlábak a jövőben csökkennek, az adósok hatékonyan csökkenthetik a visszafizetési költségeket és élvezhetik az alacsonyabb kamatlábak előnyeit anélkül, hogy refinanszírozniuk kellene, ha változó kamatozású hitelt választanak.

Ezenkívül a változó kamatozású hitelek jellemzően alacsonyabb kamatlábakkal rendelkeznek a kötelezettségvállalási időszak alatt, mint más fix kamatozású hitelek, és viszonylag alacsonyabbak a havi törlesztőrészletek is.

Tehát a jelenlegi helyzetben egy változó kamatozású hitel lenne a jó választás.