A LIBOR, amely egykor a pénzügyi piacok legfontosabb száma volt, 2023 júniusa után eltűnik a történelemből, és többé nem használják fel hitelek árazására.

2022-től kezdődően sok jelzáloghitelező szabályozható kamatozású hitele indexhez – a SOFR-hez – van kötve.

Hogyan befolyásolja a SOFR a változó hitelkamatokat?Miért érdemes a SOFR-t használni a LIBOR helyett?

Ebben a cikkben elmagyarázzuk, hogy pontosan mi is az a SOFR, és melyek a fő aggodalomra okot adó területek az állítható kamatlábak kiszámításakor.

 

Állítható kamatozású jelzáloghitelek (ARM)

A jelenlegi magas kamatlábak miatt sokan választják az állítható kamatozású hiteleket, más néven ARM-eket (Adjustable-Rate Mortgages).

A „beállítható” kifejezés azt jelenti, hogy a kamatláb a hitel törlesztésének éveiben változik: az első néhány évben fix kamatról állapodnak meg, míg a fennmaradó évekre rendszeres időközönként (általában félévente) módosítják a kamatlábat. vagy egy év).

Például az 5/1 ARM azt jelenti, hogy a kamatláb a törlesztés első 5 évében fix, majd ezt követően évente változik.

A lebegő fázisban azonban a kamatkorrekciót is maximálják (caps), pl. 5/1 ARM után általában a 2/1/5 háromjegyű szám következik.

·A 2 a kamatkiigazítás kezdeti felső határára vonatkozik (kezdeti kiigazítási sapka).Ha az Ön kezdeti kamata az első 5 évben 6%, a hatodik évben a felső kamat nem haladhatja meg a 6% + 2% = 8%.

·Az 1 minden egyes kamatláb-korrekció felső határára vonatkozik, kivéve az elsőt (a későbbi kiigazítások felső határa), azaz a 7. évtől kezdődő minden egyes kamatláb-korrekció esetén legfeljebb 1%.

·Az 5-ös a hitel teljes futamideje alatti kamatmódosítás felső határára vonatkozik (élettartam-korrekciós sapka), azaz a kamatláb 30 éven keresztül nem haladhatja meg a 6% + 5% = 11%-ot.

Mivel az ARM számításai bonyolultak, azok a hitelfelvevők, akik nem ismerik az ARM-eket, gyakran hajlamosak lyukba esni!Ezért nagyon fontos, hogy a hitelfelvevők megértsék, hogyan kell kiszámítani a változó kamatlábat.

 

Melyek a SOFR fő szempontjai a lebegő kamatláb kiszámításakor?

5/1 ARM esetén az első 5 év fix kamatlábat nevezzük induló kamatnak, a 6. évtől kezdődő kamatláb pedig a teljesen indexált kamatlábat, amelyet index + marzs alapján számítanak ki, ahol a margin rögzített, és az index általában a 30 napos átlagos SOFR.

3%-os árrés mellett a jelenlegi 30 napos átlagos SOFR 4,06%, a 6. évi kamat 7,06% lenne.

Mi is pontosan ez a SOFR index?Kezdjük azzal, hogyan jönnek létre az állítható kamatozású hitelek.

Londonban az 1960-as években, amikor az infláció az egekbe szökött, egyetlen bank sem volt hajlandó fix kamatozású hosszú lejáratú hiteleket felvenni, mert az infláció emelkedése kellős közepén voltak, és jelentős volt a kamatfelfelé mutató kockázat.

A probléma megoldására a bankok szabályozható kamatozású hiteleket (ARM) hoztak létre.

Az egyes szindikátusi tagok minden egyes visszaállítási napon összesítik hitelfelvételi költségeiket a visszaállítási kamatláb referenciaként, és a felszámított kamatlábat úgy módosítják, hogy az tükrözze a forrásköltséget.

Az alaphelyzetbe állított kamatláb referencia pedig a LIBOR (London Interbank Offered Rate), amelyről gyakran hallani – az index, amelyre korábban többször hivatkoztak az állítható kamatlábak kiszámításakor.

Egészen 2008-ig, a pénzügyi válság idején néhány bank vonakodott magasabb hitelkamatokat idézni saját finanszírozási válságának fedezésére.

Ez feltárta a LIBOR fő gyengeségeit: a LIBOR-t széles körben kritizálták amiatt, hogy nincs valódi tranzakciós alapja, és könnyen manipulálható.Azóta a bankok közötti hitelfelvételi kereslet jelentősen visszaesett.

A LIBOR eltűnésének kockázatára válaszul a Federal Reserve 2014-ben megalakította az Alternatív Referencia Kamatláb Bizottságot (ARRC), hogy a LIBOR helyére új referenciakamatot találjon.

Három év munka után az ARRC 2017 júniusában hivatalosan a Secured Overnight Financing Rate-t (SOFR) választotta helyettesítési rátaként.

Mivel a SOFR a Treasury által fedezett repópiac egynapos kamatlábon alapul, szinte nincs hitelkockázat;és a tranzakciós ár alapján számítják ki, ami megnehezíti a manipulációt;emellett a SOFR a legtöbbet kereskedett típus a pénzpiacon, amely a legjobban tükrözi a finanszírozási piac kamatszintjét.

Ezért 2022-től a legtöbb változó kamatozású hitel árazásánál a SOFR lesz a standard.

 

Milyen előnyei vannak az állítható kamatozású jelzáloghitelnek?

A Federal Reserve jelenleg kamatemelési ciklusban van, és a 30 éves fix jelzáloghitelek kamatai magas szinten vannak.

Ha azonban az infláció jelentősen csökken, a Federal Reserve kamatcsökkentési ciklusba lép, és a jelzáloghitelek kamatai visszatérnek a normál szintre.

Ha a piaci kamatlábak a jövőben csökkennek, a hitelfelvevők hatékonyan csökkenthetik a törlesztési költségeket, és profitálhatnak az alacsonyabb kamatokból anélkül, hogy refinanszírozniuk kellene egy szabályozható kamatozású kölcsönt.

Ezenkívül az állítható kamatozású hitelek kamata általában alacsonyabb a lekötési időszak alatt, mint a többi határozott lejáratú hitel, és viszonylag alacsonyabb a havi előlegfizetés.

A jelenlegi helyzetben tehát jó választás lenne a változó kamatozású hitel.